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Fernando Luna

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¿PUEDO IMPAGAR LA RENTA DE MI LOCAL DE NEGOCIO POR EL CORONAVIRUS?

Una consecuencia de la declaración del estado de alarma es el cierre –a partir de ayer parcialmente levantado- de toda actividad productiva no esencial y, con ello, de la mayoría de los locales comerciales (tiendas, restauración, etc.). En los arrendamientos de estos locales, se pacta, obviamente, una renta, siendo su pago la principal obligación de un arrendatario que, su vez, obtiene sus ingresos que del ejercicio de una actividad económica que puede estar suspendida. La cuestión que surge es si el arrendatario debe seguir pagando la renta. Iré por partes.

1.- ¿Se ha previsto algo al respecto en las medidas que ha decretado el Gobierno para hacer frente a la crisis económica? En la sucesiva normativa que ha dictado el Ejecutivo estos días no se ofrece solución alguna sobre este particular, como sí acontece con los arredamientos de la primera vivienda (aquí).

2.- ¿Tiene el arrendatario alguna opción legal para suspender o aminorar su carga económica? Nuestra legislación ordinaria (por así decirlo, es decir, la que no ha emanado de la crisis sanitaria) ofrece a los inquilinos dos alternativas.

a) La fuerza mayor. Esta figura jurídica se define por estos requisitos: en primer lugar, debe tratarse de un suceso extraordinario e imprevisto; y en segundo, impide a alguna de las partes o a ambas cumplir con sus obligaciones contractuales. La pregunta surge inevitablemente: ¿es la pandemia del coronavirus una causa de fuerza mayor? La respuesta es evidentemente afirmativa, pues nadie podría prever (en términos económicos y contractuales, no políticos) el impacto de la propagación del virus.

b) La cláusula implícita de los contratos denominada rebus sic stantibus. En román paladino significa una alteración grave de la situación contractual a propósito del cambio de circunstancias, si bien cada supuesto debe ser analizado caso por caso para determinar al origen del  perjuicio, sus efectos, su ponderación y sus posibles soluciones justas y equitativas, sin que valga la mera alegación de la existencia de la pandemia, sino el conjunto de circunstancias que producen el desequilibrio contractual, que habrá que acreditar cumplidamente.

3.- ¿Qué medidas pueden acordarse? Lo ideal es llegar a un acuerdo el arrendador en el que se recojan algunas de estas medidas: la suspensión temporal del pago de la renta y de la ocupación del local, o su disminución, aplazamiento o pago fraccionado o prorrateado. En situaciones extremas se podría instar la resolución del contrato. Es importante documentar a modo de anexo estas nuevas condiciones contractuales.

En el supuesto de que el arrendador no atienda a razones, es del todo oportuno enviarle un burofax en el que se ofrezcan alguna de estas soluciones para que posteriormente el inquilino pueda hacerlas valer en un eventual procedimiento judicial.

 

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Sobre el autor

Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense. Abogado especialista en derecho civil, mercantil, penal y agrario, así como en mediación familiar judicial y extrajudicial. En este blog pretende explicar con un lenguaje claro la actualidad jurídica y judicial tanto extremeña como nacional e internacional. Puede enviar sus sugerencias a blogdefernandoluna@gmail.com o a través de la siguiente web: www.luna-ferrezuelo.com


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