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Autor: fernandolunafernandez_222
EL MOBBING INMOBILIARIO
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Fernando Luna | 24-05-2017 | 9:29| 0

key-2114044_640¿Qué es el mobbing inmobiliario o blockbusting? Aquellas acciones en las que una persona acosa a otra para forzar que abandone su vivienda, con independencia del título que ampare su posesión, si bien los casos más habituales se dan en personas mayores en régimen de alquiler con renta antigua.

¿Cuáles son las conductas más habituales? La tipología de acciones es de lo más variopinta, aunque las más comunes son las siguientes:

1.- Las que alientan la inseguridad en el inmueble, es decir, el acoso personal, permitiendo la presencia de ocupas, el alquiler a vecinos conflictivos a los que, incluso, se les encarga que provoquen molestias.

2.- Las que persiguen la insalubridad del inmueble, mediante el alquiler a otros arrendatarios que no respeten las normas de higiene o la acumulación de basuras o animales.

3.- Las que inciden en la inhabitabilidad de la vivienda no realizando las obras de conservación necesarias, corte de suministros, inutilización de accesos o de los elementos comunes.

4.- Las que provocan molestias en el pacífico disfrute de la casa, a través del alquiler a inquilinos ruidosos.

5.- Las que inciden en cuestiones jurídico-arrendaticias, como el negarse a percibir la renta o de cualquier cantidad a la que el arrendatario venga obligado en virtud del contrato para posteriormente reclamar una y otra vez la resolución judicial del contrato por impago. En estos casos, la mejor vía para contrarrestar el acoso es la consignación de las rentas o cantidades asimiladas.

¿Cómo nos podemos proteger del acoso inmobiliario?

1.- Lo primero es hacerse de pruebas que demuestren la actuación antijurídica del acosador. A título ejemplificativo: testigos, fotos, actas notariales o informes periciales.

2.- Acto seguido hay que requerir al acosador de manera fehaciente para que cese en su actitud (burofax con certificación de recepción y de contenido, requerimiento notarial o acto de conciliación judicial).

3.- A partir de aquí podemos acudir a la vía civil amparados en la Ley de Arrendamientos Urbanos o, para las conductas más graves y continuadas, interponer una denuncia que dará lugar al procedimiento penal correspondiente. A este respecto, el artículo 173.1 del Código Penal castiga con penas de prisión de seis meses a dos años de prisión “al que de forma reiterada lleve a cabo actos hostiles o humillantes que, sin llegar a constituir trato degradante, tengan por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.” Al margen de la pena, como delito contra la integridad moral que es, podrá reclamarse la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, siempre que resulten probados, por ejemplo, mediante informes médicos acreditativos de padecimientos psicológicos.

 

 

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MORATORIA DE DESAHUCIOS: REQUISITOS Y BENEFICIARIOS
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Fernando Luna | 02-04-2017 | 12:37| 0

En fechas recientes, el Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que, a su vez, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

En esta norma, básicamente se ha ampliado tres años, hasta 2020, la moratoria de las ejecuciones hipotecarias que afectan a determinadas familias y, asimismo, en el Código de Buenas Prácticas se establece el alquiler de la vivienda ejecutada a precio reducido para estos casos.

¿Cuál es el ámbito de aplicación de la norma? Se aplicará a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión.

¿Cuál es el umbral de exclusión? Para ello han de darse estos requisitos:

1.- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas (IPREM), es decir, 7.455,14 euros/año. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

La norma admite alguna excepción; y así, el límite previsto en el párrafo anterior será de cuatro veces el IPREM anual de catorce pagas en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral; o de cinco veces el IPREM, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

2.- Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

a) Se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.

B) Concurren circunstancias familiares de especial vulnerabilidad en estos supuestos:

-La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

-La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.

-La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.

-La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.

-La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

-La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.

-El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.

3.- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40 por cien cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias que hemos visto para la aplicación de cuatro o cinco veces el IPREM (discapacidad, dependencia, etc.).

Por último, el RDL también permite, mediante la modificación del Código de Buenas Prácticas, que las familias que han perdido su vivienda puedan vivir en ella en régimen de alquiler por una renta anual que no supere el 3% del valor de tasación en el momento de la ejecución del crédito o que puedan recuperar la vivienda compartiendo pérdidas con el banco. La duración del alquiler puede llegar a cinco años prorrogables otros cinco.

 

 

 

 

 

 

 

 

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CUENTAS BANCARIAS DE FALLECIDOS
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Fernando Luna | 19-03-2017 | 5:51| 0

Cuando una persona fallece, uno de los focos de conflicto suele ser el que mantienen los herederos con el banco, toda vez que la entidad financiera veda el acceso de estos últimos al saldo de los activos financieros si no se cumplen determinados requisitos documentales.

Por de pronto, conviene distinguir entre cuentas en las que el finado era el único titular de aquellas en cotitularidad. En el primer caso, el saldo queda bloqueado desde el momento en que el banco tiene constancia del fallecimiento y, si había algún autorizado, dicha autorización cesa con la muerte del titular, con lo que no podrá disponer del saldo. En los casos de cotitularidad, el resto de cotitulares pueden apropiarse libremente de su parte; y así, si existe otro cotitular, podrá disponer del 50% del remanente y, si existen 2 más, del 33% cada uno; salvo que cualquier interesado acredite que esa presunción de participación por iguales partes no obedece a la realidad, por ejemplo en el supuesto de que el saldo lo engrose dinero exclusivamente privativo del finado. La parte de los cotitulares vivos no tributa a Hacienda.

Si existe la más mínima posibilidad de que algún autorizado o cotitular “distraiga” dinero de la cuenta, debemos poner en conocimiento del banco por escrito el fallecimiento del titular o cotitular para que bloquee de inmediato las cuentas; si la entidad financiera no actúa diligentemente le podremos reclamar daños y perjuicios.

¿Qué pasos hay que dar? Lo primero que han de hacer los herederos es acreditar ante el bando su condición de tales, ya sea con los certificados de defunción y de actos de última voluntad, así como copia del testamento o mediante acta de declaración de herederos, si el finado no ha otorgado testamento. Con tal documentación, se solicitará al banco la relación de cuentas y activos financieros y su saldo a la fecha de fallecimiento y el extracto de movimientos en el año inmediatamente anterior; si sospechamos que ha habido algún movimiento no autorizado tras la muerte, el extracto se solicitará hasta la fecha actual.

La documentación facilitada por el banco servirá para liquidar el Impuesto de Sucesiones y para formalizar la liquidación de la herencia o para interponer el procedimiento judicial oportuno en caso de desacuerdo entre los herederos.

No obstante, para disponer del dinero es preciso acreditar la adjudicación concreta realizada en documento privado, escritura notarial o en sentencia judicial firme, junto con el justificante de haber liquidado el impuesto o acreditar que se está exento. Si bien, antes de la adjudicación, excepcionalmente y siempre que exista conformidad de todos los herederos, el banco admitirá ciertas disposiciones, como por ejemplo los referidos a los gastos de entierro o funeral.

Si las entidades de crédito no actúan con la debida diligencia y perjudican con su actitud a un heredero, responderán ante este y, en el supuesto de que no soliciten el pago o exención del Impuesto de Sucesiones, pueden ser declaradas responsables subsidiarios del impuesto.

Pero, ¿qué sucede si el banco se niega a facilitar la información? Ante todo, siempre recomiendo dejar constancia por escrito cumplimentando una hoja de reclamaciones, con la advertencia de que se le hará responsable de los posibles daños y perjuicios. Posteriormente, se puede acudir a la Agencia Tributaria y solicitar copia de la última declaración de la renta del fallecido, en la que aparecerán los rendimientos del capital mobiliario que ayudarán a localizar las cuentas y activos financieros.

Por último, si no aparece ningún heredero el banco seguirá cargando en la cuenta los recibos que el finado tuviera domiciliados, incluso aunque la cuenta esté en descubierto, hasta que se localice o aparezca algún interesado al que, tras acreditar su condición, pondrá a su disposición el remanente o reclamará el saldo negativo, salvo que haya renunciado a la herencia.

 

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LA PRISIÓN PREVENTIVA
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Fernando Luna | 25-02-2017 | 12:38| 0

Con ocasión de la reciente sentencia y la posterior petición de medidas cautelares en el procedimiento que ha juzgado, entre otros, a Diego Torres, a Iñaki Urdangarín y la Infanta Cristina de Borbón, se han vertido todo tipo de comentarios, en ocasiones infundados, sobre si procedía o no el ingreso en prisión de los ya condenados, si bien sin sentencia firme. En las líneas siguientes intentaré aclarar algunos conceptos.

¿Qué es la prisión provisional? Es una medida cautelar de naturaleza personal consistente en la privación de libertad del investigado, encausado o condenado sin sentencia firme que puede ser adoptada durante la tramitación de un proceso penal con la finalidad de asegurar la presencia de aquel en el proceso, de evitar el peligro de destrucción de pruebas, de evitar el riesgo de actuación contra bienes jurídicos de la víctima o de evitar la reiteración delictiva.

¿Qué modalidades existen?

1.- Prisión incondicional o bajo fianza: es obvio que la primera no es eludible con el pago de una fianza, en tanto que la segunda si, de modo que, consignada la suma establecida por el tribunal, la persona incursa en un procedimiento penal sale de la cárcel, aunque se le pueden establecer otras medidas cautelares: la más conocida es la libertad con obligación de comparecer ante el tribunal competente con la periodicidad que este considere, la retirada del pasaporte, el alejamiento y prohibición de comunicar con la víctima en los supuestos de violencia de género, etc.

2.- Prisión comunicada, incomunicada y atenuada: la primera es la ordinaria; la segunda únicamente puede adoptarse en los supuestos de (i) necesidad urgente de evitar graves consecuencias que puedan poner en peligro la vida, la libertad o la integridad física de una persona, o (ii) necesidad urgente de una actuación inmediata de los jueces de instrucción para evitar comprometer de modo grave el proceso penal. Por su parte, la atenuada se acordará cuando, por razón de enfermedad del inculpado, el internamiento entrañe grave peligro para su salud.

¿Qué requisitos deben concurrir?

1.- Existencia de uno o varios hechos indiciariamente constitutivos de delito sancionados con pena igual o superior a los dos años de privación de libertad, o con una pena inferior en caso de antecedentes penales no cancelados derivados de condena por delito doloso.

2.- Indicios racionales de criminalidad respecto de la persona frente a la que se dicta el auto de prisión.

3.- Persecución de fines legítimos:

-Asegurar la presencia del investigado o encausado cuando pueda inferirse racionalmente un riesgo de fuga.

-Evitar la ocultación, alteración o destrucción de las fuentes de prueba relevantes para el enjuiciamiento en los casos en que exista un peligro fundado y concreto.

-Evitar que el investigado o encausado pueda actuar contra bienes jurídicos de la víctima, especialmente en los casos de violencia de género.

-Evitación de la reiteración delictiva.

¿Cuál es su duración? En principio, el tiempo imprescindible para alcanzar cualquiera de los fines previstos y en tanto subsistan los motivos que justificaron su adopción. Pero además se aplican las siguientes reglas temporales:

1.- En casos en que se haya detectado fundadamente riesgo de fuga o de peligro para bienes jurídicos de la víctima, especialmente en casos de violencia doméstica, o en casos de riesgo de reiteración delictiva:

a) Su duración no podrá exceder de un año si el delito tuviere señalada pena privativa de libertad igual o inferior a tres años.

b) No podrá exceder de dos años si la pena privativa de libertad señalada fuere superior a tres años.

2.- Cuando concurran circunstancias que hagan prever que la causa no podrá ser juzgada en esos plazos, el juez o tribunal podrá acordar una sola prórroga:

-De hasta dos años si el delito tuviera señalada pena privativa de libertad superior a tres años.

-De hasta seis meses si el delito tuviera señalada pena igual o inferior a tres años.

-La prórroga deberá decretarse antes de que expire el plazo inicial, en caso contrario sería nula.

3.- Cuando se haya decretado para evitar la ocultación, alteración o destrucción de las fuentes de prueba relevantes para el enjuiciamiento, su duración no podrá exceder de seis meses.

4.- La concesión de la libertad por el transcurso de los plazos máximos establecidos para la prisión provisional no impedirá que esta se acuerde en el caso de que el investigado o encausado, sin motivo legítimo, dejare de comparecer a cualquier llamamiento del tribunal.

5.- Si el investigado o encausado fuere condenado, y aunque la sentencia no fuere aun firme por haber sido recurrida, la prisión provisional podrá prorrogarse hasta el límite de la mitad de la pena impuesta.

¿Cuál el procedimiento para su adopción? Se acordará previa audiencia o “vistilla” en la que el Ministerio Fiscal o alguna parte acusadora solicitará que se decrete la prisión provisional y a la que acudirán los investigados, encausados o condenados sin sentencia firme, quienes podrán realizar alegaciones y proponer los medios de prueba que puedan practicarse en el acto o dentro de las 72 horas siguientes. El auto debe estar debidamente motivado.

Dada la polvareda que ha causado la decisión de la Audiencia Provincial de Palma respecto del esposo de la Infanta, vale efectuar algunas consideraciones: la primera y fundamental, es que la prisión provisional no es una pena anticipada; la segunda, es que el supuesto actual no concurren ninguno de los fines constitucionalmente legítimos para su adopción: no hay riesgo de fuga (por obvios motivos), evitación de reiteración delictiva o destrucción de pruebas. Hasta aquí la decisión obedece a la lógica y la normalidad judicial. Más chocante le resulta a este letrado la medida referida a la presentación ante los tribunales suizos (donde reside Iñaki Urdangarín) una vez al mes, ya que (i) se le ha prohibido igualmente salir de la Unión Europea y, sin embargo, Suiza no es un país integrante de la UE; y (ii) los tribunales suizos, huelga decir, no tienen jurisdicción es España; más sentido hubiera sido acudir a un tribunal español o, en su caso, a la embajada o consulado español en el país helvético.

 

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¿PUEDO RECLAMAR LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE MI HIPOTECA?
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Fernando Luna | 05-02-2017 | 3:10| 0

Es curioso que en fechas recientes haya salido a la luz una posibilidad, la de reclamar los gastos de constitución de la hipoteca, que tiene ya un cierto recorrido desde que el Tribunal Supremo, en su sentencia de fecha 23 de diciembre de 2015, ya estableció que las cláusulas que imponen al hipotecado la asunción de tales gastos son nulas. Quizá en su día pasó desapercibida dicha resolución y ahora ha revivido tras la histórica sentencia de las cláusulas suelo.

En las líneas siguientes iré desgranando algunas claves sobre esta cuestión.

¿Cómo averiguo si tengo esa cláusula en mi hipoteca? En primer lugar, hay que localizar en la escritura de préstamo hipotecario la existencia del pacto que impone al prestatario la obligación de abonar los gastos de constitución; prácticamente (por no decir todas) las escrituras la contienen, pero su alcance varía.

¿Qué gastos puedo reclamar? Como he dicho, depende de la redacción de la cláusula; en principio, pueden pedirse los aranceles notariales y registrales y los impuestos (Actos Jurídicos Documentados), aunque también los gastos de tasación y de gestoría, en el caso de que la estipulación obligue al consumidor a asumirlos.

¿A cuánto ascienden tales gastos? Depende del importe de la hipoteca; para un préstamo de 150.000 euros, los gastos rondan los 3.000 euros.

¿Qué documentación necesito? Normalmente, cuando se suscribe un préstamo hipotecario el consumidor abona una provisión de fondos al banco o a la gestoría, que posteriormente hará la liquidación definitiva aportando las distintas facturas y documentos acreditativos de los pagos realizados. Esa documentación es la que hay que aportar.

¿Cómo reclamar? Como siempre, recomiendo la solución extrajudicial, con lo que en este caso deberá presentarse un requerimiento a la entidad financiera, acompañando los documentos acreditativos del pago cuya devolución se solicita, en el que se le concede un plazo para el pago. De no atenderse el requerimiento, ha de acudirse a la vía judicial. Es importante quedarse con copia sellada de la reclamación al banco.

¿Qué plazo hay para solicitar la restitución de las cantidades pagadas?

Para aquéllas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, el plazo es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para los préstamos hipotecarios que hayan sido totalmente satisfechos, se podrá proceder a la reclamación si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de diciembre de 2015.

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Sobre el autor Fernando Luna
Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense. Abogado especialista en derecho civil, mercantil, penal y agrario, así como en mediación familiar judicial y extrajudicial. En este blog pretende explicar con un lenguaje claro la actualidad jurídica y judicial tanto extremeña como nacional e internacional. Puede enviar sus sugerencias a blogdefernandoluna@gmail.com o a través de la siguiente web: www.luna-ferrezuelo.com