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Antonio Sáez

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La Nueva Ley Hipotecaria no facilita más hipotecas

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Tras la crisis sufrida y los vaivenes entorno a los préstamos hipotecarios, llega la nueva ley hipotecaria que ha entrado en vigor en el Junio pasado . Facilita y abarata la petición de un préstamo hipotecario?. Según lo veo,  para acceder a tu primera vivienda o para rentas bajas no.

La Nueva Ley Hipotecaria se basa en una directiva comunitaria que obligaba a una mayor transparencia y seguridad jurídica la negociación de los préstamos hipotecarios. Todo ello debería ser el motor del acceso a la vivienda de jóvenes y personas con rentas más bajas pero la consecuencia final va a ser una exigencia de mayor solvencia en el peticionario de un préstamo para la compra de vivienda y un encarecimiento de las hipotecas. Consecuencias, más exigencias e hipotecas más caras.

En que te favorece  la nueva Ley Hipotecaria?

Que desaparecen por fin las clausulas suelo. Esa clausula suelo que en las hipotecas variables establecía un mínimo fijo en caso de disminuir el índice a aplicar y que disminuyera de un tipo de interés suelo establecido unilateralmente por la entidad. Ha desaparecido, pero el tsunami de las clausulas suelo ha traído un remanso de de hipotecas a tipo fijo, con lo que tampoco tendrá una importancia capital en la constitución de nuevos préstamos hipotecarios.

El notario va a dejar de ser el convidado de piedra de la operación. Hasta ahora se limitaba a leer el clausulado y reconocer a las partes y sí no te enterabas de nada, que le íbamos a hacer. Ahora el notario tiene que certificar que los Bancos cumplen con sus obligaciones legales, tú te enteras de lo que te cuenta haciéndote un test de comprensión y formalizar un acta notarial diciendo que todo eso ha quedado resuelto.

Te acuerdas la que se lió con los Actos Jurídicos Documentados?. Ese impuesto que se tiene que pagar por formalizar públicamente el préstamo hipotecario. Como los tribunales determinaron lo tienen que pagar los Bancos. Ya que el interesado en que se elevara a público era el Banco, pues que lo pague el Banco. Así mismo, las primeras copias del notario, y los gastos del Registro y la gestoría por la misma razón.

Diez días antes de la fecha de firma prevista, la Banca deberá tener a disposición de los clientes la documentación con las condiciones del préstamo en la plataforma digital notarial para que tanto el notario como tú puedas consultarla.

Si te quieres cambiar de Banco, la subrogación será sin coste. Los intereses de demora no podrán subir de tres puntos adicionales al interés ordinario.

Si quieres anticipar pagos, en hipotecas variables te podrán cobrar una comisión del 0.15% o 0.25% en función de si se hace antes de los tres o cinco primeros años y cero a partir de ese momento. En tipo fijo 2% antes de los 10 primeros años y 1.5% a partir de ese año.

Si se producen impagos solo cuando éstos lleguen a un año de cuotas o al 3% del total del préstamo si estás en la primera mitad de la vida del préstamo o un año y tres meses de impago y un 7% del capital, se podrán instar las acciones legales para el desahucio.

En que te perjudica la nueva Ley Hipotecaria?

Los Bancos se han quedado con la obligación de pagos del impuesto de AJD, primera copia y gastos de Registro y Notaría, pero tu tendrás que pagar las segundas copias, lógico porque son para ti, y la tasación, cosa que hasta ahora ya hacíamos.

Pero esos 1000 euros aproximadamente de media del impuesto de AJD, te va a ser incluido en el coste , ni que decir te digo que los gastos de notaría y registro  también te serán incluidos. Cómo?, aumentándote el tipo de interés del préstamo hipotecario.Adicae ya ha estudiado que desde la entrada en vigor de la nueva ley, han subido los diferenciales que se aplican en los préstamos hipotecarios entre un 10 y un 36%.

La solvencia será otro requisito que se endurece en la nueva ley. Como se establecen nuevas exigencias para el desahucio por razón del impago, la Banca está endureciendo los criterios de concesión para evitar que se produzcan esos impagos .

Así que tendremos mayor seguridad jurídica, se habrán eliminado clausulas y gastos, impuestos y triquiñuelas bancarias, pero serán más caros y más difíciles de conseguir con lo que el acceso a una vivienda propia, se estará complicando cada vez más.

Así que rentas bajas y gente joven lo tienen más difícil para conseguir el préstamo hipotecario soñado para acceder a su primera vivienda. Nunca fue más cierto que lo que no son cuentas… son cuentos.

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Sobre el autor

Licenciado en Derecho y MBA por el Instituto de Empresa, se ha especializado en el mundo de la Economía y los negocios trabajando en varias multinacionales del sector servicios, en empresas de capital riesgo y Banca, e incluso ha disfrutado de la experiencia del servicio público en la Administración en áreas Economicas y de Empleo. Especializado en Márketing y Emprendimiento, también dedica sus conocimientos a la formación, la consultoría y la comunicación. En este blog quiere enseñar a los lectores a proteger su bolsillo en estos tiempos de crisis, enseñando a manejar bien los dineros desde la mesa camilla.


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