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Mi cuota hipotecaria no baja, ¿puedo librarme de la cláusula suelo?

2012 diciembre 4

¿Podré librarme de la cláusula suelo que firmé al hipotecarme?, ¿lograré beneficiarme algún día de rebajas en mi cuota ahora que el Euribor está por los suelos? Dudas frecuentes entre quienes sen siente timados por sus bancos.   La solución para dejar de  ser perjudicados por este límite mínimo que excluye de  rebajas en los tipos de interés aplicados habrá que intentar negociar con el banco y, en última instancia, someter el caso al control judicial. En los últimos tiempos, no pocas sentencias han señalado el carácter abusivo de esta cláusula, aunque en principio se trata de una estipulación legal. Sin embargo, la jurisprudencia mayoritaria se inclina del lado del más débil, considerándolo un pacto injusto, en tanto que beneficia de forma desproporcionada al banco.

Si tu hipoteca incluye esta estipulación te conviene leer los argumentos jurídicos que han dado la razón a personas que sufren una limitación a la aplicación de bajadas en los tipos de interés que únicamente favorece a la entidad financiera.

Para valorar la legalidad de la cláusula, la mayoría de sentencias dictadas en los últimos meses utiliza como referencia legal de la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994. Este texto exige transparencia y regula los trámites necesarios para asegurar que el proceso de formación de la voluntad de las partes se desarrolle libremente en la contratación, es decir, con el adecuado conocimiento y total información por parte del cliente. Además, tiene que concurrir falta de reciprocidad, es decir falta de equilibrio de obligaciones y derechos entre la entidad financiera y el hipotecado. En la práctica, la entidad bancaria queda protegida de forma efectiva ante la bajada del Euribor y por el contrario la protección al cliente es totalmente ficticia.

Una de las últimas sentencias que declara la nulidad de una cláusula suelo se dictó el 19 de noviembre por la Audiencia Provincial de Palma, resolución que confirmaba a su vez un pronunciamiento del Juzgado Mercantil número 2 de Palma favorable a un deudor hipotecario. La utilizaremos de guía para desgranar los ‘defectos’ que convierten una cláusula suelo en abusiva, y por tanto, en nula.

En el caso mencionado don Felicísimo, que así se llama el demandante,  reclamó la anulación de la cláusula y la condena a la entidad financiera a reintegrar las cantidades abonadas en exceso por su aplicación, unos 3.176 euros hasta el mes de junio de 2010, a razón de 288,9 euros mensuales desde dicha fecha.

El hipotecado alega que la limitación a la baja de las revisiones pactadas del tipo de interés es desequilibrada, en tanto que sólo beneficia a la entidad financiera, Caixa Rural de Baleares. También explica que la cláusula impugnada jamás fue negociada y aparecía camuflada entre los términos de la escritura; que no formaba parte de los anuncios de la entidad demandada y que dicha estipulación es una condición general abusiva insertada en un contrato de adhesión.

La entidad financiera argumentaba por su parte que el préstamo hipotecario vino precedido de la medicación de una inmobiliaria que asesoró a la mujer sobre la financiación de la adquisición de la vivienda; y que en todo momento fue informada de que la hipoteca mantendría un interés mínimo y máximo.

Cuando el Juzgado de lo Mercantil da la razón a Felicísimo, el banco recurre en apelación a la Audiencia de Palma de Mallorca. En respuesta, este tribunal considera acertados los razonamientos jurídicos dictados en primera instancia, por lo que desestima todos los motivos alegados por la entidad financiera.  Veamos que fundamentos de derecho se extraen de la sentencia:

 La cláusula suelo no es un elemento accesorio del contrato, sino una condición esencial

Para el tribunal, los pactos de limitación de intereses variables son elementos configuradores del precio del producto contratado, estableciendo el mínimo que el cliente habrá de pagar como intereses del préstamo. Junto al máximo, fijan, por tanto, el marco de fluctuación del precio. Precisamente esos riesgos son los que se tratan de paliar o cubrir con los pactos de limitación de los intereses variables.

Analizado el contrato, el juez considera que estas cláusulas no son de carácter accesorio, por lo que no constituyen una condición general de la contratación, sino que son uno de los factores de determinación del precio del contrato (junto con el interés referencial y el interés diferencial), precisamente el que determina el mínimo que habrá de pagar el prestatario, formando uno de los elementos esenciales del mismo.

Como tal elemento decisivo, el que contrata tiene que reflexionar la conveniencia o no de firmar. A diferencia de lo que ocurre con las condiciones generales, que el consumidor puede no tomar en consideración o desconocer, o no comprender su alcance y trascendencia o adherirse a ellas pese a su disconformidad porque lo que verdaderamente le interesa es el objeto principal del contrato.

Para ser válida, tuvo que negociarse con transparencia y con completa información

La Audiencia de Palma se remite a la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, antes mencionada. El texto regula los términos en que deben redactarse las cláusulas de limitación a la variación del tipo de interés, y que además regula todo el camino negocial  que comienza por la entrega al solicitante de un folleto informativo con las condiciones, tipo de interés, plazos de revisión del tipo, gastos, importe de las cuotas, etc… Se trata de una minuciosa regulación legal del recorrido preparatorio del contrato para garantiza la transparencia, la información, la libre formación de la voluntad del prestatario, y si tras ello expresa su voluntad de aceptar y obligarse, ha de concluirse que lo hace libremente, con total conocimiento del contenido del pacto de limitación de la variabilidad de intereses.

Seguidamente, y una vez tasado el inmueble, la entidad de crédito tiene que hacer una oferta vinculante que incluya las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras (capital, amortización, intereses ordinarios, tipo de interés variable, limites a la variación del tipo de interés, comisiones, tabla de pagos y TAE, gastos, intereses de demora) por un plazo mínimo de diez días.

El cliente estudia las condiciones esenciales de la oferta y decide si la acepta o la rechaza. Si la acepta, se redacta la escritura pública, que puede ser examinada por el prestatario durante los tres días anteriores al otorgamiento. Por ultimo, se formaliza el préstamo en escritura pública, estando obligado el notario a informar a las partes y a advertir sobre las circunstancias del interés variable, y especialmente si las limitaciones a la variación del tipo de interés no son semejantes al alza y a la baja.

Sólo una vez aceptada la oferta vinculante, que incluye el pacto de limitación de la variación del tipo de interés, se incorpora la estipulación limitativa al clausulado del contrato.

En conclusión, la cláusula sólo forma parte del contrato tras la información previa al prestatario, su examen, estudio, contraste con las ofertas de otras entidades de crédito, libre formación de voluntad y libre aceptación del mismo.

A pesar de esto, la realidad es bien distinta. Los jueces reconocen que en la esas cláusulas limitativas que la entidad de crédito podía incluir en el contrato, no eran negociadas ni percibidas ni contempladas por el consumidor medio como parte integrante del precio. Las percibía, en su caso, como una imposición o condición accesoria, ya que o bien la aceptaba, o bien no recibía el préstamo, de tal modo que no pueden ser calificadas de “elemento esencial”.

La cláusula suelo abusiva carece de reciprocidad entre las partes

Ya hemos explicado que para que una cláusula suelo sea considerada abusiva por un juez habrá que concluir que no fue negociada por las dos partes. Además de esto, tendrá que ser contraria a la buena fe y causar un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones derivados del contrato. En este caso el desequilibrio versaría sobre la falta de reciprocidad de las cláusula limitativas por la falta de relación de equivalencia a la baja y la limitación al alza.

El pacto de limitación de la variabilidad es un medio de control del riesgo, constituyendo uno de los elementos configuradores del precio del contrato, junto con el interés referencial y el diferencial, con la finalidad de establecer una retribución mínima del capital entregado y, en su caso, la máxima que habría de satisfacer el prestatario. Y el pago del precio es la recíproca contraprestación a la prestación de la entrega del dinero por parte del prestamista.

Así pues, los pactos sobre límites a la variabilidad del interés, no constituyen derechos u obligaciones recíprocas de las partes, sino que se incorporan al contrato como mecanismos para reducir el riesgo de pérdidas o de impago que pudiera frustrar el fin del contrato, y de esta manera asegurar el buen fin del mismo. “No cabe, por tanto, contraponer el límite máximo al límite mínimo como si de dos contraprestaciones contractuales reciprocas se tratase”, argumenta la sentencia.

Ahora bien, para que en el caso concreto se pueda sostener esa validez es esencial que cubra a ambas partes en similar medida o alcance, que se cumpla realmente, desde el punto de vista material y no como simple formalidad, con las garantías de una adecuada información previa, así como que su redacción sea clara y comprensible para la adecuada formación de la voluntad del usuario y no sea contrario a la buena fe.

En conclusión, se ampara legalmente la validez y existencia de esas cláusulas limitativas de los tipos de interés variable siempre y cuando reúnan los siguientes requisitos:

1º) Sean resultado de un acuerdo de libre voluntad entre las partes, lo que en modo alguno sucede en este caso como hemos señalado, pues ha sido impuesta de forma unilateral por la entidad bancaria.

2º) Se reflejen debidamente en el contrato, como sucede en el supuesto sometido a nuestra consideración, pues así consta en las escrituras públicas otorgadas a tal efecto, aunque no consta en ninguna oferta vinculante o documento privado previo.

3ª) Que las limitaciones al alza y a la baja sean semejantes o proporcionales, pues de no serlo, el mismo notario autorizante tiene la obligación de advertirlo a las partes y de dejar expresa constancia en la escritura.

En el caso analizado por la Audiencia Provincial de Palma no consta que el cliente fuera advertido especialmente por el fedatario público de que hubiera desproporción, o al menos no quedó reflejada esta advertencia de forma expresa en las escrituras públicas.

 

 

Ángela Murillo Martín
Redactora de HOY.es y licenciada en Derecho
En Twitter, @HOY_Angela