Parte antigua de Cáceres. / Lorenzo Cordero

España ha tenido en el sector inmobiliario uno de sus motores económicos fundamentales de los últimos 20 años pero, sin embargo, en 2007 el motor “gripó” y las consecuencias todavía las está pagando nuestra economía.

El suelo y la edificación se habían convertido en inversiones financieras de ciclo rápido que retornaban un beneficio muy elevado en poco tiempo. Sin embargo el producto inmobiliario/financiero se repetía continuamente y la sobresaturación ha convertido lo altamente rentable en ruinoso.

Es bastante probable que el desarrollo inmobiliario del centro de las ciudades aporte nueva actividad económica al sector con todos los efectos inducidos positivos que ello supone. El Gobierno está dando un paso importante en este sentido y el Ministerio de Fomento ha preparado un proyecto de ley que está siendo objeto de informes antes de su tramitación parlamentaria.

Desarrollar el centro urbano, como actividad económica, consiste en adecuar los edificios y, en lo que sea necesario el suelo, a los niveles de calidad y servicio que se demandan en el siglo XXI. La norma en ciernes, para ello, contempla medidas de fomento y eliminación de trabas legales y burocráticas para el desarrollo de tres  niveles de actividad: la rehabilitación edificatoria; la regeneración urbana, que incluye la adaptación en lo necesario de la urbanización prexistente a los tiempos actuales; y, por último, la renovación urbana, que implica la demolición y nueva edificación.

Mucho camino queda todavía por recorrer a la norma embrionaria hasta que sea aprobada y muchos cambios se introducirán en el anteproyecto de ley pero los mecanismos que apunta son interesantes:

• la exigencia de que los edificios pasen una “ITV” inmobiliaria y la obligatoriedad de adaptar sus servicios y calidad a nuestros tiempos, con medidas para potenciar la eficiencia energética y con ello el menor coste de mantenimiento y el acercamiento a los objetivos de una reducción de los niveles de emisiones contaminantes, lo que supone inversión y con ello dinamización de actividad económica;
• la adaptación de los edificios a criterios de accesibilidad, que son imprescindibles para una población que aumenta sus expectativas de vida;
• la eliminación de las cesiones previas, obligatorias y gratuitas de edificabilidad al Ayuntamiento, como  retorno a la sociedad de unas hipotéticas plusvalías, antes de que las mismas se produzcan, lo que ha estado imposibilitando que se supere un mínimo análisis económico que justifique  la inversión y la inanciación de estas actuaciones;
• la eliminación de trabas legales, como la que dimana de la normativa sobre propiedad horizontal, con  un régimen de mayorías actualmente muy elevado en la adopción de acuerdos  que son necesarios para poder acometer medidas de reforma, adaptación y rehabilitación de edificios;
• o, por último, la flexibilización del marco de gestión económica, propiciando que comunidades de propietarios, cooperativas, empresas mixtas, consorcios y otras figuras de gestión económica puedan acceder a la necesaria financiación de la actividad rehabilitadora.

En cualquier caso, estamos ante una medida normativa muy interesante que permitirá la recuperación del centro, muchas veces degradado, de las ciudades y la generación de actividad económica en un sector, fuertemente castigado en los últimos años y que acumula, sin embargo, una experiencia y un saber hacer con niveles de calidad elevados.

Cualquiera que conozca el sector inmobiliario es conocedor de que nuestras empresas sabían gestionar de forma eficiente el producto que transformaban, fundamentalmente el devenir desde suelo rústico a bloque de viviendas o pastilla de unifamiliares construidas en nuevos polígonos desarrollados en zonas de expansión urbana.

El fenómeno de la expansión del suelo edificable que, como una mancha de aceite, ha ido incrementando el perímetro de nuestras ciudades, ha terminado.  Los estudios dicen que tenemos suelo con los requisitos legales necesarios consolidados, incluso con el desarrollo urbanístico llevado a cabo y, por lo tanto, en condiciones  para ser edificado que cubriría las necesidades de vivienda durante los próximos cuarenta años. Lo previsible es que estos suelos consolidados o en proceso de ello, no vuelvan a ser demandados hasta que pasen varios años.

El desarrollo urbanístico en el perímetro de las ciudades ha venido acompañado de un abandono por el sector inmobiliario del centro de las ciudades, sobre todo en sus zonas  históricas y de expansión durante la primera mitad del siglo pasado.

Adquirir un inmueble para rehabilitar era una operación inmobiliaria muy compleja y costosa que no iba además acompañada de un especial de interés por parte del mercado para adquirir los productos que de este proceso resultaban. Puestas en relación las plusvalías que generaba la gestión inmobiliaria en el centro de las ciudades con la generada en el extrarradio, los ejemplos del primer tipo de gestión han sido escasos.

Hoy todo ha cambiado y el desarrollo urbanístico en zonas de expansión ha dejado de existir porque el mercado todavía tiene que “digerir” el exceso de suelo y edificación el mismo. Por lo tanto, hay que volver al centro y hacerlo atractivo para quienes deben vivir o desarrollar su actividad empresarial o de negocio en ellos.

Sigamos el desarrollo de este anteproyecto de ley, que apunta hacia objetivos viables y puede ser una herramienta importante para ayudarnos a salir de la situación actual.