cuatro novedades de la ley hipotecaria

Seguro que has oído que va a entrar en vigor una nueva ley hipotecaria pero a estas alturas ya “pasas” de seguir dándole vueltas a la hipoteca. No te han hecho ni caso en tu entidad al pedirles que te eliminen las clausulas suelo.

Los juzgados están bloqueados y tu abogado , al que ya casi no le crees, te dice que antes de seis meses no te va a hacer ni caso la justicia y ya aburren. Pero te voy a contar cuatro novedades de la nueva ley hipotecaria.

¿Son retroactivas las clausulas de la hipoteca con la nueva ley hipotecaria?

Pues como nos gusta a los abogados. Unas sí y otras no.

Aclaro: Sí que se modificarán algunas condiciones de las hipotecas que ya están en vigor. Serán retroactivas la ampliación del plazo en vencimiento anticipado por cuotas impagadas, y el coste de la conversión de una hipoteca de tipo variable a tipo fijo. Pero no lo serán el resto.

1. Mayor claridad en la constitución de la hipoteca sobre el préstamo.

Esto afecta sobre todo a las hipotecas de nueva constitución.

Ahora, para las nuevas hipotecas, la ley obligará a que se detallen mucho más claramente las condiciones de la hipoteca, se expliquen todos los pormenores en la propia notaría con anterioridad al día de la firma, y además te harán firmar un documento en el que se diga que te lo han explicado todo y que te has enterado.

Esto tiene una doble lectura: una que te obliga a enterarte, dos que el Banco se eximirá de responsabilidad si tú aduces en un juzgado falta de claridad, conocimiento o indefensión ante clausulas abusivas.

2. El plazo del vencimiento anticipado.

Es un concepto algo “eufemístico”, porque en realidad hace referencia a que el Banco solo podrá resolver un contrato antes de tiempo para ejecutar una hipoteca por impago si éste alcanza un porcentaje determinado del capital concedido.

Así, en la primera mitad del plazo del préstamo, será del 2% lo que viene a ser más o menos que el Banco se aguantará con la deuda pendiente hasta las nueve cuotas meses más o menos.

Durante la segunda mitad del préstamo se ampliará hasta un 4% del préstamo, que viene a ser un año de impagos sin que el Banco pueda ejecutar la hipoteca.

3. Conversión de la hipoteca de tipo variable a tipo fijo

En definitiva, se promociona que cambies tu hipoteca de tipo variable a tipo fijo y si ya tienes una hipoteca a tipo variable con clausula suelo, por lo que una de las propuestas de tu entidad habrá sido realizar esta conversión, por si picabas.

A favor: que ya siempre vas a saber cuánto vas a pagar todos los meses, y de esa manera aseguras una cuota que se ajuste a tus necesidades familiares.

En contra: Que las entidades bancarias se dan cuenta que, eliminando la clausula suelo de tu hipoteca ellos van a ganar muy poco, y así se aseguran una rentabilidad estable en su parque de hipotecas. De hecho, esta normativa solo afecta el paso de variable a fija, y no de fija a variable.

En definitiva, cuando tengamos la ley en vigor el banco solo podrá cobrar una comisión de conversión del 0.25% del capital pendiente de pago si esa conversión la realizas dentro de los tres primeros años de vida de la hipoteca. Si es con posterioridad a esos tres años, el banco no podrá cobrarte nada por cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo. Además, la ley tiene previsto que en Notaría y Registro se abaraten los aranceles que hay que aplicar en caso de dicho cambio.

4. Solo se aplicarán sobre las hipotecas de nueva constitución

El pago de comisión de cancelación anticipada. Así, durante los tres primeros años si cancelas hipoteca te pueden cobrar hasta el 0.5%, durante los siguientes y si es hasta el quinto año, el 0.25% en las hipotecas variables, en las fijas, será el 4% los primeros 10 años y del 3% después.

Si la hipoteca es multidivisa, y espero que no la hicieras porque habrás vivido una montaña rusa de sustos, podrás cambiar de divisa unilateralmente sin necesidad de autorización de tu entidad. Pero afina, porque todas éstos préstamos hipotecarios están ganando sentencias en los juzgados por falta de claridad en su constitución.

Ya sabes, escucha más que oye si te proponen cambiar de variable a fija, tiene truco seguro. Si vas a cancelar hipoteca en el 18, espérate a que entre en vigor la ley. Si te avisan de ejecución por impago, cuenta cuotas y paga unas cuantas hasta que entres en los nuevos límites de ejecución y en definitiva… que no te cuenten muchos cuentos con la nueva ley y que te hagan bien las cuentas porque lo que no son cuentas… son cuentos.