Caja3 y Liberbank, los bancos a los que pertenecen Caja Badajoz y Caja Extremadura respectivamente, ya han transmitido sus activos inmobiliarios a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB); es decir, el famoso “Banco Malo”.

 ¿Qué significa todo esto? Pues en pocas palabras, que estos dos bancos se han “librado” de todas las viviendas, promociones y del suelo que financiaron durante el “boom” inmobiliario y que después tuvieron que quedarse por la insolvencia de los promotores y constructores tras pinchar la burbuja inmobiliaria.

 Estas viviendas, promociones y suelo sin vender es lo que se llaman “activos tóxicos”, porque a los bancos no les da rentabilidad, sino demasiados gastos. Ahora todos esos activos tóxicos pasan al SAREB o “Banco Malo”.

¿Qué es el “Banco Malo”?

Pues que nadie se lleve a engaño. El SAREB o “banco malo” es una empresa privada, no es una institución o administración pública, aunque sí cuenta con el respaldo y el control del Banco de España. Y por lo tanto, como toda empresa privada quiere hacer negocio, tener beneficios y dar rentabilidad a sus inversores. ¿Y dónde está el negocio? Para que nos entendamos, en hacerse con los inmuebles y el suelo de los bancos insolventes a un precio más bajo y revenderlos después aplicándoles un margen de beneficio.

El banco malo se ha creado durante la crisis para sanear el sistema financiero español, que es el gran beneficiado por esta figura. Aunque no es exactamente una inmobiliaria, en esencia va a ser algo parecido. Se va a encargar de hacerse primero y de vender después las viviendas, las promociones y el suelo que le transfieran los bancos rescatados y aquellos que serían inviables si no se quitaran de en medio dichos activos tóxicos (que es el caso de Caja3 y Liberbank). 

Para explicar cómo funciona, vamos a utilizar como ejemplo a Caja3. Este banco ha pasado sus activos tóxicos, que ha valorado en 2.000 millones de euros. Éste es el valor que se estima tendrán “de media” los pisos, promociones y el suelo en el futuro, ya que hoy no tienen apenas valor por la escasa demanda. ¿Por qué ese valor? Para no distorsionar el mercado inmobiliario con precios muy bajos, porque ahora casi nadie compra. A entregar esos activos a un valor más bajo les obliga el proceso de rescate a la banca.

¿Esto repercute en el precio de las viviendas?

Sí. Pero no quiere decir que los pisos vayan a bajar más de lo que han bajado ya. Porque SAREB, como dije anteriormente, es una empresa y por lo tanto tiene que dar beneficios. Tal y como dice en su web, tiene el objetivo de “revalorizar los activos”. Además considera que “hay que dejar que el mercado se regule solo y por lo tanto compite como un actor más”.

Inicialmente puede producirse una bajada en el precio. Si Caja3 hipotéticamente ha valorado un piso en 100 y ahora lo tiene que traspasar al banco malo por 50,hay una rebaja del precio inicial al que se puede poner a la venta ahora, sí; pero es que llega entonces el SAREB y, como empresa que es, tiene que hacer negocio y ganar dinero. Pues bien, lo vende por ejemplo por 75 y así obtiene de beneficio 25.

 Según las últimas informaciones, el banco malo tiene previsto poner en venta los activos tóxicos por un precio mínimo del 25% por encima del valor al que los adquirió de las entidades financieras. Y este 25% podría dar como resultado que en algunos casos el precio del piso fuera superior al que el banco lo hubiera vendido hoy en día. Hay que tener en cuenta además que el SAREB, sobre todo, se encarga de la venta al por mayor y no de ir piso por piso. Por lo que puede “colocar” una promoción a un promotor y éste luego poner el precio final que quiera.

 Pero hay más. Ese precio final puede incrementarse, ya que SAREB no tiene el personal y la estructura suficiente para acometer las ventas; es decir, ir con el cliente a enseñar los bloques de pisos para venderlos. Hasta que lo tenga, deja a los bancos que se encarguen de llevar a cabo dichas ventas directas(los pisos son del banco malo en propiedad pero la venta la sigue gestionando la entidad financiera). Y claro, los bancos no lo hacen gratis, por lo que SAREB les paga una comisión por ese trabajo.

 En resumen, el banco insolvente pasa los pisos que valoraba en 100 con una rebaja, por ejemplo de la mitad, 50. El SAREB le aplica un porcentaje de beneficio mínimo por encima de ese valor, lo vende por 75; pero a esto hay que aplicarle la comisión al banco que hace la venta directa(se habla de entre el 2% y el 6%). Nos queda un precio rondando los 80-85.

 Este último ejemplo viene también a reforzar mi opinión de que los precios no seguirán bajando más, porque el banco malo va a fijar indirectamente una especie de “suelo” del precio de la vivienda. Como es la entidad que más pisos, promociones y suelo pone a la venta en España y como los ha adquirido más baratos, elegirá un margen de beneficios que el resto de bancos sin problemas financieros que no han traspasado activos tendrán que imitar, porque si no no venderán nada. Tomando el ejemplo del párrafo anterior, ese “suelo” será de 75.