{"id":263,"date":"2012-12-04T18:37:19","date_gmt":"2012-12-04T18:37:19","guid":{"rendered":"http:\/\/blogs.hoy.es\/mislioslegales\/?p=263"},"modified":"2012-12-04T18:37:19","modified_gmt":"2012-12-04T18:37:19","slug":"mi-cuota-hipotecaria-no-baja-puedo-librarme-de-la-clausula-suelo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.hoy.es\/mislioslegales\/2012\/12\/04\/mi-cuota-hipotecaria-no-baja-puedo-librarme-de-la-clausula-suelo\/","title":{"rendered":"Mi cuota hipotecaria no baja, \u00bfpuedo librarme de la cl\u00e1usula suelo?"},"content":{"rendered":"

\u00bfPodr\u00e9 librarme de la cl\u00e1usula suelo<\/strong> que firm\u00e9 al hipotecarme?, \u00bflograr\u00e9 beneficiarme alg\u00fan d\u00eda de rebajas en mi cuota ahora que el Euribor est\u00e1 por los suelos? Dudas frecuentes entre quienes sen siente timados por sus bancos.\u00a0\u00a0 La soluci\u00f3n para dejar de\u00a0 ser perjudicados por este l\u00edmite m\u00ednimo que excluye de\u00a0 rebajas en los tipos de inter\u00e9s aplicados habr\u00e1 que intentar negociar con el banco y, en \u00faltima instancia, someter el caso al control judicial. En los \u00faltimos tiempos, no pocas sentencias han se\u00f1alado el car\u00e1cter abusivo de esta cl\u00e1usula<\/strong>, aunque en principio se trata de una estipulaci\u00f3n legal. Sin embargo, la jurisprudencia mayoritaria se inclina del lado del m\u00e1s d\u00e9bil, consider\u00e1ndolo un pacto injusto<\/strong>, en tanto que beneficia de forma desproporcionada al banco.<\/p>\n

Si tu hipoteca incluye esta estipulaci\u00f3n te conviene leer los argumentos jur\u00eddicos<\/strong> que han dado la raz\u00f3n a personas que sufren una limitaci\u00f3n a la aplicaci\u00f3n de bajadas en los tipos de inter\u00e9s que \u00fanicamente favorece a la entidad financiera.<\/p>\n

Para valorar la legalidad de la cl\u00e1usula, la mayor\u00eda de sentencias dictadas en los \u00faltimos meses utiliza como referencia legal de la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994<\/strong><\/a>. Este texto exige transparencia<\/strong> y regula los tr\u00e1mites necesarios para asegurar que el proceso de formaci\u00f3n de la voluntad de las partes se desarrolle libremente en la contrataci\u00f3n, es decir, con el adecuado conocimiento y total informaci\u00f3n por parte del cliente<\/strong>. Adem\u00e1s, tiene que concurrir falta de reciprocidad, es decir falta de equilibrio de obligaciones y derechos entre la entidad financiera y el hipotecado. En la pr\u00e1ctica, la entidad bancaria queda protegida de forma efectiva ante la bajada del Euribor y por el contrario la protecci\u00f3n al cliente es totalmente ficticia.<\/p>\n

Una de las \u00faltimas sentencias que declara la nulidad de una cl\u00e1usula suelo se dict\u00f3 el 19 de noviembre por la Audiencia Provincial de Palma<\/a><\/strong>, resoluci\u00f3n que confirmaba a su vez un pronunciamiento del Juzgado Mercantil n\u00famero 2 de Palma<\/strong> favorable a un deudor hipotecario. La utilizaremos de gu\u00eda para desgranar los \u2018defectos\u2019 que convierten una cl\u00e1usula suelo en abusiva, y por tanto, en nula<\/strong>.\"\"<\/a><\/p>\n

En el caso mencionado don Felic\u00edsimo, que as\u00ed se llama el demandante,\u00a0 reclam\u00f3 la anulaci\u00f3n de la cl\u00e1usula y la condena a la entidad<\/strong> financiera a reintegrar las cantidades abonadas en exceso por su aplicaci\u00f3n, unos 3.176 euros hasta el mes de junio de 2010, a raz\u00f3n de 288,9 euros mensuales desde dicha fecha.<\/p>\n

El hipotecado alega que la limitaci\u00f3n a la baja de las revisiones pactadas del tipo de inter\u00e9s es desequilibrada, en tanto que s\u00f3lo beneficia a la entidad financiera, Caixa Rural de Baleares. Tambi\u00e9n explica que la cl\u00e1usula impugnada jam\u00e1s fue negociada<\/strong> y aparec\u00eda camuflada entre los t\u00e9rminos de la escritura<\/strong>; que no formaba parte de los anuncios de la entidad demandada y que dicha estipulaci\u00f3n es una condici\u00f3n general abusiva insertada en un contrato de adhesi\u00f3n.<\/p>\n

La entidad financiera argumentaba por su parte\u00a0que el pr\u00e9stamo hipotecario vino precedido de la medicaci\u00f3n de una inmobiliaria<\/strong> que asesor\u00f3 a la mujer sobre la financiaci\u00f3n de la adquisici\u00f3n de la vivienda; y que en todo momento fue informada de que la hipoteca mantendr\u00eda un inter\u00e9s m\u00ednimo y m\u00e1ximo.<\/p>\n

Cuando el Juzgado de lo Mercantil da la raz\u00f3n a Felic\u00edsimo, el banco recurre en apelaci\u00f3n a la Audiencia de Palma de Mallorca<\/strong>. En respuesta, este tribunal considera acertados los razonamientos jur\u00eddicos dictados en primera instancia, por lo que desestima todos los motivos alegados por la entidad financiera.\u00a0\u00a0Veamos que fundamentos de derecho se extraen de la sentencia:<\/p>\n

\u00a0La cl\u00e1usula suelo no es un elemento accesorio del contrato, sino una condici\u00f3n esencial<\/strong><\/span><\/p>\n

Para el tribunal, los pactos de limitaci\u00f3n de intereses variables son elementos configuradores del precio del producto contratado, estableciendo el m\u00ednimo que el cliente habr\u00e1 de pagar como intereses del pr\u00e9stamo. Junto al m\u00e1ximo, fijan, por tanto, el marco de fluctuaci\u00f3n del precio. Precisamente esos riesgos son los que se tratan de paliar o cubrir con los pactos de limitaci\u00f3n de los intereses variables.<\/p>\n

Analizado el contrato, el juez considera que estas cl\u00e1usulas no son de car\u00e1cter accesorio, por lo que no constituyen una condici\u00f3n general de la contrataci\u00f3n, sino que son uno de los factores de determinaci\u00f3n del precio del contrato (junto con el inter\u00e9s referencial y el inter\u00e9s diferencial), precisamente el que determina el m\u00ednimo que habr\u00e1 de pagar el prestatario, formando uno de los elementos esenciales del mismo.<\/p>\n

Como tal elemento decisivo, el que contrata tiene que reflexionar la conveniencia o no de firmar. A diferencia de lo que ocurre con las condiciones generales, que el consumidor puede no tomar en consideraci\u00f3n o desconocer, o no comprender su alcance y trascendencia o adherirse a ellas pese a su disconformidad porque lo que verdaderamente le interesa es el objeto principal del contrato.<\/p>\n

Para ser v\u00e1lida, tuvo que negociarse con transparencia y con completa informaci\u00f3n<\/strong><\/span><\/p>\n

La Audiencia de Palma se remite a la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, antes mencionada. El texto regula los t\u00e9rminos en que deben redactarse las cl\u00e1usulas de limitaci\u00f3n a la variaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s, y que adem\u00e1s regula todo el camino negocial<\/strong> \u00a0que comienza por la entrega al solicitante de un folleto informativo con las condiciones, tipo de inter\u00e9s, plazos de revisi\u00f3n del tipo, gastos, importe de las cuotas, etc… Se trata de una minuciosa regulaci\u00f3n legal del recorrido preparatorio del contrato para garantiza la transparencia, la informaci\u00f3n, la libre formaci\u00f3n de la voluntad del prestatario, y si tras ello expresa su voluntad de aceptar y obligarse, ha de concluirse que lo hace libremente, con total conocimiento del contenido del pacto de limitaci\u00f3n de la variabilidad de intereses.<\/p>\n

Seguidamente, y una vez tasado el inmueble, la entidad de cr\u00e9dito tiene que hacer una oferta vinculante que incluya las condiciones financieras correspondientes a las cl\u00e1usulas financieras (capital, amortizaci\u00f3n, intereses ordinarios, tipo de inter\u00e9s variable, limites a la variaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s, comisiones, tabla de pagos y TAE, gastos, intereses de demora) por un plazo m\u00ednimo de diez d\u00edas.<\/p>\n

El cliente estudia las condiciones esenciales de la oferta y decide si la acepta o la rechaza. Si la acepta, se redacta la escritura p\u00fablica, que puede ser examinada por el prestatario durante los tres d\u00edas anteriores al otorgamiento. Por ultimo, se formaliza el pr\u00e9stamo en escritura p\u00fablica, estando obligado el notario a informar a las partes y a advertir sobre las circunstancias del inter\u00e9s variable, y especialmente si las limitaciones a la variaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s no son semejantes al alza y a la baja.<\/p>\n

S\u00f3lo una vez aceptada la oferta vinculante, que incluye el pacto de limitaci\u00f3n de la variaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s, se incorpora la estipulaci\u00f3n limitativa al clausulado del contrato.<\/p>\n

En conclusi\u00f3n, la cl\u00e1usula s\u00f3lo forma parte del contrato tras la informaci\u00f3n previa al prestatario, su examen, estudio, contraste con las ofertas de otras entidades de cr\u00e9dito, libre formaci\u00f3n de voluntad y libre aceptaci\u00f3n del mismo.<\/p>\n

A pesar de esto, la realidad es bien distinta. Los jueces reconocen que en la esas cl\u00e1usulas limitativas que la entidad de cr\u00e9dito pod\u00eda incluir en el contrato, no eran negociadas ni percibidas ni contempladas por el consumidor medio como parte integrante del precio. Las percib\u00eda, en su caso, como una imposici\u00f3n o condici\u00f3n accesoria, ya que o bien la aceptaba, o bien no recib\u00eda el pr\u00e9stamo, de tal modo que no pueden ser calificadas de “elemento esencial”.<\/p>\n

\"\"<\/a>La cl\u00e1usula suelo abusiva carece de reciprocidad entre las partes<\/strong><\/span><\/p>\n

Ya hemos explicado que para que una cl\u00e1usula suelo sea considerada abusiva por un juez habr\u00e1 que concluir que no fue negociada por las dos partes. Adem\u00e1s de esto, tendr\u00e1 que ser contraria a la buena fe y causar un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones derivados del contrato. En este caso el desequilibrio versar\u00eda sobre la falta de reciprocidad de las cl\u00e1usula limitativas por la falta de relaci\u00f3n de equivalencia a la baja y la limitaci\u00f3n al alza.<\/p>\n

El pacto de limitaci\u00f3n de la variabilidad es un medio de control del riesgo, constituyendo uno de los elementos configuradores del precio del contrato, junto con el inter\u00e9s referencial y el diferencial, con la finalidad de establecer una retribuci\u00f3n m\u00ednima del capital entregado y, en su caso, la m\u00e1xima que habr\u00eda de satisfacer el prestatario. Y el pago del precio es la rec\u00edproca contraprestaci\u00f3n a la prestaci\u00f3n de la entrega del dinero por parte del prestamista.<\/p>\n

As\u00ed pues, los pactos sobre l\u00edmites a la variabilidad del inter\u00e9s, no constituyen derechos u obligaciones rec\u00edprocas de las partes, sino que se incorporan al contrato como mecanismos para reducir el riesgo de p\u00e9rdidas o de impago que pudiera frustrar el fin del contrato, y de esta manera asegurar el buen fin del mismo. “No cabe, por tanto, contraponer el l\u00edmite m\u00e1ximo al l\u00edmite m\u00ednimo como si de dos contraprestaciones contractuales reciprocas se tratase”, argumenta la sentencia.<\/p>\n

Ahora bien, para que en el caso concreto se pueda sostener esa validez es esencial que cubra a ambas partes en similar medida o alcance, que se cumpla realmente, desde el punto de vista material y no como simple formalidad, con las garant\u00edas de una adecuada informaci\u00f3n previa, as\u00ed como que su redacci\u00f3n sea clara y comprensible<\/strong> para la adecuada formaci\u00f3n de la voluntad del usuario y no sea contrario a la buena fe.<\/p>\n

En conclusi\u00f3n, se ampara legalmente la validez y existencia de esas cl\u00e1usulas limitativas de los tipos de inter\u00e9s variable siempre y cuando re\u00fanan los siguientes requisitos:<\/p>\n

1\u00ba) Sean resultado de un acuerdo de libre voluntad entre las partes<\/strong>, lo que en modo alguno sucede en este caso como hemos se\u00f1alado, pues ha sido impuesta de forma unilateral por la entidad bancaria.<\/p>\n

2\u00ba) Se reflejen debidamente en el contrato<\/strong>, como sucede en el supuesto sometido a nuestra consideraci\u00f3n, pues as\u00ed consta en las escrituras p\u00fablicas otorgadas a tal efecto, aunque no consta en ninguna oferta vinculante o documento privado previo.<\/p>\n

3\u00aa) Que las limitaciones al alza y a la baja sean semejantes o proporcionales<\/strong>, pues de no serlo, el mismo notario autorizante tiene la obligaci\u00f3n de advertirlo a las partes y de dejar expresa constancia en la escritura.<\/p>\n

En el caso analizado por la Audiencia Provincial de Palma no consta que el cliente fuera advertido<\/strong> especialmente por el fedatario p\u00fablico de que hubiera desproporci\u00f3n, o al menos no qued\u00f3 reflejada esta advertencia de forma expresa en las escrituras p\u00fablicas.<\/p>\n

 <\/p>\n

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\u00c1ngela Murillo Mart\u00edn<\/address>\n
Redactora de HOY.es y licenciada en Derecho<\/address>\n
En Twitter, @HOY_Angela<\/address>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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