Hueco de una escalera de una comunidad de vecinos.

Una amiga compró un piso nuevo de protección oficial en Badajoz hace ahora un año. Todo marchaba como la seda tras conseguir una hipoteca para su luminosa vivienda de unos 72.000 euros, 80 metros cuadrados y tres habitaciones.

Pero como las buenas noticias nunca suelen ser plenas, después de todo el papeleo se topó con una desagradable sorpresa. Sin apenas haber estrenado la casa ni convivido con los vecinos, la comunidad le daba la ‘bienvenida’ llamándola morosa. Solo unos meses después de la firma de las escrituras, su nombre rezaba en una lista negra en la que le reclamaban varias cuotas impagadas, no por ella, sino por el anterior propietario: la promotora. Después de la incredulidad inicial, y de intentar argumentar que esa deuda no era suya, el administrador de fincas le confirmaba que tiene que pagar. Una respuesta que tiene su base legal.

Efectivamente, y por chocante que parezca, el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el “adquirente de una vivienda en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior, estando el piso legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.

¿Qué quiere decir exactamente el legislador? Para ser más concretos, que al nuevo dueño le pueden reclamar el pago de cuotas impagadas antes de la compra, tanto en los meses anteriores al del año de la firma del contrato como  a todo el año anterior. La norma establece además, que en caso de impago, te pueden embargar la casa por no pagar esa deuda.

Desde que estallara la burbuja inmobiliaria y empezara a engordar sobremanera el número de viviendas sin vender, las promotoras y constructoras se han sumado a la larga lista de morosos de este país. Son tantos los recibos mensuales que llegan a sus oficinas, que al final quedan pendientes hasta las cuotas de la comunidad y el IBI de tantos y tantos pisos y locales.

Cándido Serrano es administrador de fincas en Badajoz y conoce bien esta nueva casuística.  “El problema importante en varias zonas es el impago de las promotoras una vez entregada la vivienda. Se dan circunstancias en las que la promotora posee el 50-70% de viviendas de la comunidad y ha dejado de pagar”. La situación es tan grave en algunos inmuebles, que en algunas zonas de Badajoz “hay comunidades en las que los vecinos están limpiando las escaleras, cortando el césped o manteniendo el agua de la piscina”.

“Hace unos años esto no existía puesto que estaba todo vendido antes de la entrega y ahora, dos, tres, o cuatro años después de la finalización de obra, queda mucho por vender”, explica Serrano. Los bancos, que también poseen para su desgracia una enorme bolsa de pisos sin vender, “habitualmente sí pagan la comunidad, aunque no son rigurosos cumpliendo el periodo de pago mensual que el resto de vecinos sí respeta”.

¿Qué debe hacer el nuevo propietario antes de firmar las escrituras?

Si no quiere verse obligado a pagar la deuda de otro, el comprador de una vivienda debe ser precavido y solicitar al administrador de fincas un certificado de deudas o, si no se lo facilitan, sería el vendedor quien está obligado a solicitarlo. Se puede exigir ante el notario cuando se vaya a firmar la compraventa.

¿Cómo actuar cuanto ya somos dueños del piso y nos reclaman la deuda de otro?

El propietario nuevo (si desconocía la deuda pendiente) debe reclamar, quedando constancia de dicha reclamación, la cantidad del impago al vendedor. Si el proceso monitorio es ejecutado contra este propietario, éste debe pagar la deuda y posteriormente entablar otra acción judicial contra el vendedor, la promotora en este caso.

¿Qué consecuencias puede acarrear al propietario no pagar la deuda de comunidad que dejó a deber el anterior dueño?

Cándido Serrano señala que al dueño “no se le puede privar en ningún caso de servicios comunes”.  Lo que tendrá que hacer el nuevo propietario si ya ha sido demandado por la comunidad es pagar. “Abonar el último año antes de la compra de la vivienda junto con los gastos que ocasione la demanda judicial”.

Este tipo de procesos monitorios suelen “ser rápidos (unos meses) y efectivos”. Obviamente, “si no abona la deuda una vez agotado el plazo de 20 días desde que le llega la reclamación judicial, la comunidad tiene la posibilidad de ejecutar el bien más realizable, es decir, de embargar el bien”.

El papel de los administradores de fincas

Los administradores de fincas tienen un papel fundamental para evitar o poner solución a desagradables ‘sorpresas’ tanto para los propietarios como para la comunidad.  “Existen seguros especiales de impagos que puede contratar la comunidad, pero lo fundamental es que se haga un seguimiento continuo de las devoluciones de recibos, que se tramiten muy escrupulosamente los expedientes para la interposición del proceso monitorio y que se dé traslado fehaciente de las deudas a los vecinos”, concluye Serrano.

Desde el Colegio de Administradores de Fincas de Extremadura están también “muy preocupados por esta situación” y por ello su programa de formación continua para sus colegiados  está poniendo el foco en este asunto. Próximamente harán público el Estudio sobre la Morosidad de las Comunidades de Propietarios en Extremadura, “que dará reflejo exhaustivo de esta grave situación en nuestra comunidad”.