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Ángela Murillo

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El BOE publica una reforma del desahucio más tímida que la portuguesa

Cuatro páginas del BOE recogen hoy el Decreto-Ley aprobado ayer por el Gobierno para reforzar la protección de los deudores hipotecarios. Una medida de urgencia adoptada por el Ejecutivo Rajoy presionado por el clamor social y los dramáticos suicidios de personas abocadas al desahucio. La reforma parece haberse inspirado en parte en los cambios legales que hace unos días entraron en vigor en Portugal. La principal novedad en España es la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias en especial riesgo de exclusión. El Gobierno confía que en el plazo de dos años esos deudores hayan recuperado su capacidad económica para volver a pagar las letras de la hipoteca. Una previsión que no siempre se hará realidad. Un colectivo englobado por deudores especialmente vulnerables. Según el tenor literal de la norma, se podrían beneficiar personas que cumplan acumulativamente unos requisitos sociales y económicos.

Requisito económico

  • Quienes tengan un nivel de renta inferior a tres veces el IPREM (unos 1.600 euros mensuales), el equivalente a una renta anual de 19.200 euros.
  • Que se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.

Requisitos sociales

  •  Familias numerosas
  • Familias con menores de tres años a su cargo
  • Hogares con personas en situación de incapacidad o dependencia
  • Deudores en paro y sin prestación por desempleo.
  • Determinados casos de violencia de género.

El Consejo de Ministros también aprobó ayer un fondo social de viviendas en alquiler para personas que hayan perdido su casa. La bolsa de pisos para alquilar se nutrirá de los inmuebles que estén en manos de la banca como consecuencia de adjudicaciones por impagos

Sin embargo, estas medidas parecen no contentar a nadie. No se ha aprobado la dación en pago -mucho menos con efectos retroactivos- reclamada por la Plataforma de Afectados por las Hipotecas  (PAH) y el Observatori DESC  junto a otras entidades sociales y organizaciones sindicales ( UGT, CCOO, Taula del tercer Sector, CONFAVC) . Y, por un lado,  los bancos la critican por el coste que supone para ellos.

Una ejecución hipotecaria cruel e injusta para el deudor

A diferencia de otras muchas materias menos relevantes, en cuestiones hipotecarias no encontramos un mínimo común denominador en la legislación europea. Cada país ha legislado por su cuenta, siendo el proceso de ejecución bien distinto en función donde se encuentre la vivienda embargada. La conclusión que se extrae tras bucear un poco en las  normas de los países de nuestro entorno es que España tiene el proceso más injusto, cruel y desequilibrado el deudor hipotecario.

Aquí los créditos hipotecarios gozan de una doble garantía: el inmueble hipotecado y la garantía personal de quien pide el préstamo. Si el inmueble no cubre la totalidad del importe prestado en el momento de ser embargado, el deudor deberá responder con todo su patrimonio y sus bienes presentes y futuros hasta devolver hasta el último euro.

La abogada general del Tribunal de Justicia de la UE (TUE) dictaminó esta semana que la ley española de desahucios vulnera la normativa comunitaria porque no garantiza una protección eficaz de los consumidores frente a posibles cláusulas contractuales abusivas en las hipotecas.

Hasta ahora, los bancos iniciaban la ejecución hipotecaria cuando el deja de pagar en un plazo de entre tres y seis meses. El banco le informa entonces de que va a denunciarle.

La ejecución permite que la entidad reclame las mensualidades atrasadas e incluso el total de deuda restante a un elevado interés, además de las costas judiciales.

El proceso de ejecución finaliza con la salida a subasta pública de la vivienda, para que el banco pueda recuperar parte o la totalidad de lo prestado. Si no hay ofertas, la entidad se adjudica el inmueble al 60% del valor de tasación.

Los principales diarios nacionales españoles (El País, El Mundo, Expansión, etc.) y cadenas de televisión como RTVE han encargado a sus corresponsales en los países europeos de nuestro entorno que elaboren una comparativa de las distintas legislaciones. De estas informaciones se extraen las principales características de los procesos de ejecución hipotecaria.

PORTUGAL: SE PERMITE LA DACIÓN EN PAGO

La norma lusa aprobada hace unos días es una medida excepcional aplicable hasta 2015. Bajo ciertas condiciones, permite acogerse a un periodo de carencia del pago del préstamo durante un plazo que oscile entre uno y dos años, ampliar el plazo para saldar la deuda o la posibilidad de pedir otro crédito para hacer frente a las letras de la hipoteca.

Al igual que en España, para acogerse a este beneficio hay que cumplir unos requisitos:  que uno de los miembros esté parado o que la tasa de esfuerzo para hacer frente a la hipoteca haya aumentado al 50% en caso de familias con hijos.

En caso de que estas medidas no sean suficientes, la familia en cuestión podrá optar por la dación en pago de su vivienda. La nueva legislación permite que la entrega de la casa al banco extinga totalmente la deuda cuando la suma del valor de la tasación actual del inmueble y de las letras pagadas sea igual al crédito o cuando el valor actual de la vivienda sea igual o superior al crédito.

ALEMANIA: SEIS AÑOS PARA EL DEUDOR DE BUENA FE

En Alemania el deudor puede declararse en quiebra personal. El hipotecado puede obtener el perdón de su deuda si durante un plazo de seis años se esfuerza en buscar ingresos pero no consigue pagar puede lograr el perdón de la deuda.

Antes de llegar al desahucio, hay un plazo de tres meses de negociaciones para intentar llegar a una solución amistosa. Banco y deudor pueden acordar la condonación de parte de la deuda o la dación en pago si no hay mala fe por parte del hipotecado.

Si la negociación fracasa se va a juicio. Es responsabilidad del deudor, tanto en casos de vivienda en alquiler como de vivienda en propiedad, proveerse de un lugar de traslado previamente. En caso contrario, el Estado le proporciona un hogar de acogida.

Después de seis años de haber sido declarado en quiebra personal, el deudor podrá librarse de sus obligaciones económicas. Durante ese plazo, el insolvente debe declarar todos sus ingresos y poner a disposición de los acreedores todas sus propiedades embargables. Serán seis años sin acceso a créditos y de dificultades para cerrar contratos de alquiler o de teléfono. A su término, un juez dictamina si el insolvente ha cumplido las condiciones para librarse definitivamente de todas sus deudas.

Cuando un propietario no cumple con su hipoteca, el banco puede recurrir a la subasta del inmueble para expulsarlo. No podrá desahuciar al propietario hasta que no haya cambiado la titularidad de la vivienda. Una vez perdida la propiedad del inmueble, el insolvente tiene que irse inmediatamente o será desahuciado para que el nuevo titular pueda usar, alquilar o sacarlo a la venta a su vez. Cuando el valor alcanzado por la subasta no cubra la cantidad prestada al ex propietario, éste deberá la diferencia al banco acreedor. Si es incapaz de afrontar esa deuda puede declarar la insolvencia personal.

El propietario tiene derecho a bloquear la primera subasta si la puja más alta no llega al 70% del precio que él pagó. El banco puede pedir una segunda subasta. Para que sea válida, bastará con una oferta por el 50% del valor inicial de la vivienda.

FRANCIA: CONDONACIÓN PARCIAL DE LA DEUDA

El juez puede suspender las obligaciones hipotecarias durante dos años. En su decisión tendrá en cuenta la situación de la entidad financiera y las circunstancias personales del cliente. Los deudores de buena fe pueden solicitar la intervención de una comisión formada por miembros de la Administración, la banca y asociaciones de consumidores. Esta comisión propondrá un plan de pagos, la suspensión de una ejecución hipotecaria e incluso la condonación de parte de la deuda.

ITALIA: SIETE IMPAGOS PARA INICIAR EL PROCESO

Para que en Italia se ejecute un desahucio es necesario que se hayan producido al menos siete retrasos en el pago de la hipoteca y que después pasen entre uno y seis meses para iniciar el proceso.

REINO UNIDO: EL GOBIERNO PAGA LOS INTERESES

Los hipotecados que hayan tenido una importante reducción de sus ingresos puedan retrasar el pago de intereses durante dos años. El Gobierno garantiza a los bancos el 80% del cobro de esos intereses, si finalmente el deudor no puede en un plazo de cuatro años.

 

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Ángela Murillo
Redactora de HOY.es y licenciada en Derecho
En Twitter, @HOY_Angela

 

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Sobre el autor

Soy redactora del Diario HOY desde 2004 y actualmente trabajo en la edición digital. Soy licenciada en Periodismo por la Universidad de Navarra y en Derecho por la Universidad Carlos III de Madrid. Con 'Mis líos legales' trato de resolver las dudas jurídicas más básicas, las que nos asaltan a todos en el día a día.


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